Steuerliche Aspekte für Wohnungs- und Immobilienbesitzer
Steuerleitfaden für Eigentümer: Vermietung, Werbungskosten, AfA, §35a, USt-Option, Grundsteuer 2025, Verkauf & Sonderfälle – kompakt erklärt.
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Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
§ 21 EStG
Mieteinnahmen gehören steuerlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Dazu zählen Kaltmiete und umgelegte Nebenkosten, auch wenn sie direkt vom Mieter getragen werden. Die steuerliche Behandlung von Immobilienbesitz und Vermietung ist in Deutschland komplex und umfasst zahlreiche Regelungen.
Steuerlich absetzbar
- Kaltmiete (Grundmiete für Wohnung oder Gewerbefläche)
- Umgelegte Nebenkosten (Heizung, Wasser, Müll, etc.)
- Einmalzahlungen (z.B. für Möblierung)
- Mietvorauszahlungen (im Jahr des Zuflusses)
Nicht absetzbar
- Kautionen (solange sie nur als Sicherheit dienen)
- Rückzahlungen an Mieter
Praktische Tipps
Alle Einnahmen müssen in der Anlage V der Einkommensteuererklärung angegeben werden
Entscheidend ist das Zuflussprinzip – Einnahmen werden in dem Jahr versteuert, in dem sie zugeflossen sind
Dokumentieren Sie alle Zahlungseingänge sorgfältig
Ein solides Verständnis der steuerlichen Aspekte hilft, Steuervorteile optimal zu nutzen
Wichtige Hinweise
Diese Informationen ersetzen keine steuerliche Beratung. Bei Fragen wenden Sie sich an einen Steuerberater.
Werbungskosten
Abzugsfähige Kosten
Vermieter können sämtliche Kosten, die in Zusammenhang mit der Immobilie stehen, steuerlich als Werbungskosten geltend machen. Wichtig ist, dass ein klarer wirtschaftlicher Zusammenhang zur Vermietung besteht.
Steuerlich absetzbar
- Zinsen für Immobilienkredite
- Instandhaltungs- und Renovierungskosten
- Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Buchführung)
- Versicherungen (Gebäude-, Haftpflicht-, Rechtschutzversicherung)
- Fahrtkosten zum Objekt
- Steuerberater- und Rechtsanwaltskosten
- Nicht umlagefähige Nebenkosten
- Grundsteuer (falls nicht umgelegt)
- Abschreibung (AfA)
Praktische Tipps
Werbungskosten mindern die steuerpflichtigen Einnahmen und senken dadurch die Steuerlast
Sammeln Sie alle Belege und Rechnungen sorgfältig
Auch Kosten vor der ersten Vermietung können absetzbar sein
Bei gemischter Nutzung (privat/beruflich) nur anteilig abziehbar
Wichtige Hinweise
Nur Kosten mit klarem wirtschaftlichen Zusammenhang zur Vermietung sind abziehbar
Private Kosten können nicht abgesetzt werden
Abschreibung (AfA)
Absetzung für Abnutzung
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes können über die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) abgeschrieben werden. Die AfA ist ein wichtiger Steuervorteil, da sie jährlich ohne tatsächlichen Geldabfluss die Steuerlast mindert.
Steuerlich absetzbar
- Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grundstück)
- Herstellungskosten bei Neubau
- Nachträgliche Herstellungskosten
- Bei Denkmalschutz: erhöhte Abschreibung möglich
- Bei Neubau-Mietwohnungen: Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Nicht absetzbar
- Grundstückskosten (Grund und Boden)
- Bereits vollständig abgeschriebene Beträge
Praktische Tipps
AfA mindert die Steuerlast ohne tatsächlichen Geldabfluss
Gebäudewertanteil durch Gutachten oder Kaufpreisaufteilung ermitteln
Bei Denkmalschutz-Immobilien sind Sonderabschreibungen von bis zu 9% p.a. möglich
Neubau-Mietwohnungen können zusätzlich 5% Sonderabschreibung erhalten (§ 7b EStG)
Wichtige Hinweise
Nur der Gebäudewert ist abschreibungsfähig, nicht der Grundstückswert
Korrekte Aufteilung von Kaufpreis ist entscheidend für die Höhe der AfA
Bei falscher Aufteilung können Steuervorteile verloren gehen
Erhaltungsaufwand und anschaffungsnahe Herstellungskosten
Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen können sofort abgezogen werden, wenn sie den Erhaltungsaufwand betreffen. Größere Renovierungen nach dem Kauf können jedoch als „anschaffungsnahe Herstellungskosten" eingestuft werden und müssen über die AfA verteilt werden.
Steuerlich absetzbar
- Kleinere Reparaturen (sofort abziehbar)
- Laufende Instandhaltungen
- Schönheitsreparaturen
- Erhaltungsmaßnahmen
Nicht absetzbar
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten (über 15% in 3 Jahren)
- Substanzverbessernde Maßnahmen (müssen über AfA abgeschrieben werden)
Praktische Tipps
Der richtige steuerliche Ansatz entscheidet über den Zeitpunkt des Steuervorteils
Bei größeren Renovierungen Zeitpunkt strategisch planen
Dokumentieren Sie, ob Maßnahmen Erhaltung oder Verbesserung darstellen
Bei Grenzfällen steuerliche Beratung einholen
Wichtige Hinweise
Werden innerhalb der ersten 3 Jahre nach Erwerb mehr als 15% der Gebäude-Anschaffungskosten für Instandsetzungen ausgegeben, sind diese nicht sofort abziehbar
Die 15%-Grenze bezieht sich nur auf den Gebäudewert, nicht auf den Kaufpreis inklusive Grundstück
Steuerermäßigung nach § 35a EStG
Haushaltsnahe Dienstleistungen & Handwerkerleistungen
Bestimmte Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen können zusätzlich direkt von der Steuerschuld abgezogen werden. Diese Steuerermäßigung gilt zusätzlich zu den normalen Werbungskosten.
Steuerlich absetzbar
- Handwerkerleistungen (20% von max. 6.000 € Lohnkosten = bis 1.200 €)
- Haushaltsnahe Dienstleistungen (20% von max. 20.000 € = bis 4.000 €)
- Treppenhausreinigung
- Winterdienst
- Gartenpflege
- Hausmeisterservice
Nicht absetzbar
- Materialkosten
- Fahrtkosten
- Aufwendungen, die bereits als Werbungskosten abgesetzt werden
Praktische Tipps
Voraussetzung: Unbare Zahlung per Überweisung (keine Barzahlung!)
Gesonderte Aufschlüsselung der Lohnkosten in der Rechnung erforderlich
Hausverwaltungen müssen Eigentümern spezielle Bescheinigungen ausstellen
Diese Steuerermäßigung wird direkt von der Steuerschuld abgezogen, nicht nur vom Einkommen
Wichtige Hinweise
Nur Arbeitskosten sind begünstigt, keine Materialkosten
Ohne Überweisung keine Steuerermäßigung
Rechnung muss Lohnkosten separat ausweisen
Umsatzsteuer bei Vermietung
Option zur Umsatzsteuer
Die Vermietung von Wohnraum ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Bei Gewerbeimmobilien kann der Vermieter jedoch zur Umsatzsteuer optieren. Die Entscheidung muss sorgfältig abgewogen werden, da sie erhebliche finanzielle Auswirkungen haben kann.
Steuerlich absetzbar
- Bei Option: Vorsteuerabzug aus Investitionen
- Vorsteuerabzug aus Renovierungen
- Vorsteuerabzug aus laufenden Kosten
Nicht absetzbar
- Bei Wohnraumvermietung: keine Vorsteuerabzug
- Ohne Option: keine Umsatzsteuer auf Miete
Praktische Tipps
Option nur sinnvoll, wenn Mieter vorsteuerabzugsberechtigt ist
Langfristige Bindung an die Option beachten
Mehr Verwaltungsaufwand durch Umsatzsteuervoranmeldungen
Kalkulieren Sie genau, ob sich die Option finanziell lohnt
Wichtige Hinweise
Option führt zu langfristiger Bindung (mindestens 5 Jahre)
Nur bei Gewerbevermietung möglich, nicht bei Wohnraum
Erhöhter Verwaltungsaufwand
Grundsteuer
Reform ab 2025
Die Grundsteuer wird jährlich von den Kommunen erhoben und richtet sich nach dem Einheitswert und dem Hebesatz der Gemeinde. Sie ist in der Regel auf den Mieter umlagefähig und daher für den Vermieter steuerlich meist neutral. Ab 2025 tritt die Grundsteuerreform in Kraft.
Steuerlich absetzbar
- Grundsteuer bei vermieteten Objekten als Werbungskosten
- Falls nicht umgelegt: vollständig abzugsfähig
Nicht absetzbar
- Bei selbstgenutzten Immobilien: nicht abzugsfähig
Praktische Tipps
Grundsteuer ist normalerweise auf Mieter umlagefähig
Für Vermieter daher meist steuerlich neutral
Ab 2025 können sich Beträge deutlich ändern
Wichtig für Kalkulation der Immobilienrendite
Eigentümer mussten bereits 2022/23 Grundsteuererklärung abgeben
Wichtige Hinweise
Die Höhe der Grundsteuer kann sich ab 2025 je nach Lage und Art der Immobilie deutlich verändern
Neue Bewertung aller Immobilien erfolgt
Leerstand und unentgeltliche Überlassung
Vermietungsabsicht und Miethöhe
Auch bei Leerstand können Werbungskosten abgesetzt werden, solange eine ernsthafte Vermietungsabsicht besteht. Wird die Immobilie unentgeltlich überlassen, z. B. an Kinder, können keine Werbungskosten geltend gemacht werden.
Steuerlich absetzbar
- Werbungskosten bei Leerstand (mit Vermietungsabsicht)
- Volle Werbungskosten bei Miete ≥ 66% der Ortsmiete
- Anteilige Werbungskosten bei verbilligter Vermietung (50-66%)
Nicht absetzbar
- Werbungskosten bei unentgeltlicher Überlassung (0% der Ortsmiete)
- Werbungskosten ohne nachweisbare Vermietungsabsicht
Praktische Tipps
Vermietungsabsicht muss nachweisbar sein (Inserate, Makleraufträge)
Mindestens 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen
Bei verbilligter Vermietung: nur anteilig abziehbar
Ortsübliche Vergleichsmiete dokumentieren
Wichtige Hinweise
Bei Miete unter 66% der Ortsmiete verliert man einen Teil der steuerlichen Vorteile
Unentgeltliche Überlassung: keine Werbungskosten absetzbar
Vermietungsabsicht muss ggf. nachgewiesen werden
Kurzfristige Vermietung und Ferienwohnungen
Airbnb, Ferienwohnungen & Co.
Bei kurzfristigen Vermietungen (z. B. Airbnb, Ferienwohnungen) gelten besondere steuerliche Regeln. Solche Vermietungen können umsatzsteuerpflichtig sein, da sie als Beherbergungsleistung gelten. Außerdem prüfen Finanzämter, ob eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt.
Steuerlich absetzbar
- Einkünfte werden in Anlage V erklärt
- Werbungskosten entsprechend der Vermietungstage
- Anteilige Kosten nach Nutzungstagen
Nicht absetzbar
- Kosten für Eigennutzung
- Private Nutzung muss herausgerechnet werden
Praktische Tipps
Bei teilweiser Eigennutzung: klare Aufteilung zwischen Eigennutzung und Vermietung
Dokumentieren Sie Vermietungstage und Eigennutzungstage
Bei häufiger Vermietung kann gewerbliche Tätigkeit vorliegen
Umsatzsteuerpflicht prüfen (bei Beherbergungsleistung)
Wichtige Hinweise
Häufige und organisierte Vermietung kann als Gewerbe eingestuft werden
Dann entstehen zusätzlich Gewerbesteuerpflichten
Beherbergungsleistungen können umsatzsteuerpflichtig sein
Bei komplexen Fällen steuerliche Beratung einholen
Verkauf einer Immobilie
Spekulationssteuer
Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie sind steuerpflichtig, wenn der Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre beträgt. Diese sogenannte Spekulationssteuer entfällt jedoch, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde.
Steuerlich absetzbar
- Anschaffungskosten vom Gewinn abziehbar
- Nebenkosten (Notar, Makler) abziehbar
- Bereits vorgenommene AfA reduziert Anschaffungskosten
- Veräußerungskosten (Makler, Inserate)
Nicht absetzbar
- Verkauf nach über 10 Jahren: komplett steuerfrei
- Selbstgenutztes Familienheim (bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahre): steuerfrei
Praktische Tipps
Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist sind Veräußerungsgewinne komplett steuerfrei
Bei Kapitalanlegern ist die 10-Jahres-Frist oft entscheidend für die Haltezeit
Selbstnutzung in den letzten 3 Jahren macht Verkauf steuerfrei
Geschickte Planung kann hohe Steuerbelastungen vermeiden
Wichtige Hinweise
Steuerpflichtiger Gewinn = Verkaufserlös minus Anschaffungskosten, AfA, Nebenkosten und Veräußerungskosten
Gewinn wird mit persönlichem Steuersatz besteuert
Bei Verkauf vor Ablauf der 10 Jahre: volle Besteuerung
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Übertragung von Immobilien
Bei der Übertragung von Immobilien durch Erbschaft oder Schenkung fällt unter Umständen Erbschaft- oder Schenkungsteuer an. Es gibt Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad. Bei vermieteten Immobilien wird der Wert nach steuerlichen Bewertungsverfahren ermittelt.
Steuerlich absetzbar
- Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad
- Selbstgenutztes Familienheim kann steuerfrei übertragen werden
- Verschonungsregelungen bei bestimmten Voraussetzungen
Nicht absetzbar
- Werte über den Freibeträgen sind steuerpflichtig
- Bei vermieteten Immobilien: oft höhere Steuerlast
Praktische Tipps
Rechtzeitige Nachfolgeplanung kann erhebliche steuerliche Vorteile bringen
Schenkung zu Lebzeiten nutzt Freibeträge alle 10 Jahre neu
Familienheim-Regelung prüfen (besondere Bedingungen)
Bei vermieteten Immobilien: steuerliche Bewertung beachten
Wichtige Hinweise
Vermietete Immobilien werden nach steuerlichen Bewertungsverfahren ermittelt
Dies führt oft zu einer höheren Steuerlast
Freibeträge gelten pro Übertragung und erneuern sich alle 10 Jahre
Selbstgenutztes Familienheim: strenge Voraussetzungen für Steuerfreiheit
Sonderfälle
Denkmalschutz, Neubau, PV-Anlagen
Für Denkmalschutz-Immobilien gibt es besonders attraktive Abschreibungsregeln, die über mehrere Jahre hohe Steuerentlastungen bringen. Beim Neubau von Mietwohnungen sind Sonderabschreibungen nach § 7b EStG möglich. Bei Photovoltaikanlagen auf vermieteten Immobilien können zusätzliche steuerliche Pflichten entstehen.
Steuerlich absetzbar
- Denkmalschutz: Erhöhte Abschreibung bis zu 9% über 8-12 Jahre
- Neubau-Mietwohnungen: Sonderabschreibung nach § 7b (5% zusätzlich)
- PV-Anlagen: Separate gewerbliche Einkünfte
Nicht absetzbar
- Normale AfA zusätzlich zur Sonder-AfA bei Denkmalschutz
Praktische Tipps
Denkmalschutz-Immobilien bieten besonders hohe Steuerentlastungen
Neubau-Mietwohnungen: Prüfen Sie Sonderabschreibung nach § 7b EStG
PV-Anlagen: Einkünfte aus Vermietung und Gewerbe getrennt erfassen
Bei solchen Konstellationen ist steuerliche Beratung fast unverzichtbar
Wichtige Hinweise
PV-Anlagen auf vermieteten Immobilien gelten als eigener Gewerbebetrieb
Dann müssen Einkünfte aus Vermietung und Gewerbe getrennt erfasst werden
Auch Umsatzsteuerpflichten sind häufig ein Thema
Komplexe steuerliche Regelungen erfordern fachkundige Beratung
Häufig gestellte Fragen zu steuerlichen Aspekten
Antworten auf die wichtigsten Fragen zu steuerlichen Aspekten bei Immobilienbesitz und Vermietung